Die Mietvertragsparteien sind grundsätzlich darin frei, die Art der Betriebskostenüberbürdung zu bestimmen. Die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten kann dabei - vorbehaltlich der Heizkosten - als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden. Je nachdem, welche Variante vereinbart wurde, spricht man entsprechend den umfassten Betriebskosten von Inklusivmiete, Bruttowarmmiete, Nettomiete, Nettowarmmiete, Teilinklusivmiete oder Brutto- bzw. Nettokaltmiete.

a) Pauschale

Angesichts stets steigender Betriebskosten ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale eher der Ausnahmefall. Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizkosten ist zudem nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, spricht man von einer so genannten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete, je nachdem, ob einzelne Betriebskosten aus der Pauschale herausgenommen wurden oder ob die pauschale Zahlung alle Betriebskostenarten umfasst.

b) Betriebskostenvorauszahlungen

Die geläufige Variante ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter erbringt dabei gewissermaßen einer à conto Leistung auf die der Höhe nach noch nicht feststehenden Betriebskosten. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Wohnraummietverhältnisse sieht § 556 BGB eine jährliche Abrechnung vor.

c) Inhalt der Vereinbarung

Da der Mietvertrag die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet, sind in diesem auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten aufzuführen. Dabei gilt, dass eine exakte Vereinbarung nicht nur der Rechtsklarheit dient, sondern auch Änderungen in der Rechtsprechung vorbeugt. Für Vermieter empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen.
Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.5.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890) sind Betriebskosten heutzutage jedem Mieter ein Begriff, sodass mittlerweile jeder Durchschnittsmieter den Kernbereich und die Tragweite der Betriebskostenvereinbarung kennt. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, sollte dabei zumindest auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, weil dies auch der Klarstellung dient und Streit um die Betriebskosten vermeiden hilft.

Werden im Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt, sondern durch einen Verweis auf gesetzliche Regelungen vereinbart, muss auf die jeweils gültigen Verordnungen verwiesen werden.
Führt der Vermieter die Betriebskosten nicht einzeln im Mietvertrag auf, reicht auch ein Verweis auf die seit dem 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung.
Wird aber in einem nach dem 01.01.2004 geschlossenen Mietvertrag formularvertraglich auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen, ist die Betriebskostenüberbürdung unwirksam

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die „Sonstigen Betriebskosten“ zu legen.
Zwar hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543) sollen aber „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden, ist dies nicht von der II. Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umfasst. Diese Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt und vereinbart werden


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet der Mietvertrag!
• Eine exakte Übertragung ist unbedingt erforderlich.
• Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte.
• Seit dem Urteil OLG Hamm,v. 22.08.1997 ist dies nicht mehr erforderlich. Ein Hinweis auf die heute gültige Betriebskostenverordnung reicht daher aus.
• Eine exakte Vereinbarung dient aber der Rechtsklarheit und beugt Änderungen in der Rechtsprechung vor. Es empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen;
• die „Sonstigen Betriebskosten“ müssen definiert werden!