Mietrecht

Nutzung der Mietsache

Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.

  

Räumung bei verschwundenem Mieter

Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
 
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.

Finanzschwacher Mieter

Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.

Tierhaltung

Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
 
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird. 

Schäden – Abzug neu für alt

Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.

Mietrecht - Mieterhöhung

Mit Urteil vom 12.07.2006 (AZ: VIII. ZR 215/05) hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter, der Zustimmung zu einer Erhöhung der brutto Kaltmiete basierend auf einem Mietspiegel der netto Mieten aufweist, die auf die Wohnung tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben muss. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich einen statistischen Durchschnittswert angegeben und entsprechend von der brutto Kaltmiete abgezogen. So lies sich nach Ansicht des BGH allerdings keine Berechnung der vergleichbaren netto Miete vornehmen.

Ausstattung 

Ein Vermieter hatte in einem vom Amtsgericht Köpenick zu entscheidenden Fall (Urteil vom 14.06.2006, AZ.: 6 C 105/06) die Mieterhöhung mit der erhöhten Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler begründet. Das Amtsgericht Köpenick hat die Mieterhöhung verworfen, weil ein geleastes Gerät nicht vom Vermieter gestellt ist. Grundsätzlich wurde der Einbau eines separaten Kaltwasserzählers allerdings als grundsätzlich Wohnwert erhöhende Ausstattung bewertet. 

Haben Sie Fragen, lassen Sie sich ein kostenloses, individuelles Angebot zur schriftlichen Ausarbeitung Ihrer Anfrage zusenden. Sie erhalten für Sie kostenlos ein Angebot zum Preis, Umfang und Dauer der Bearbeitung. Klicken Sie hier!   

Kleinreparaturenzuschlag

Das Landgericht Dortmund hatte zu entscheiden, ob der Vermieter ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung mit einem Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen versehen konnte (Urteil vom 30.05.2006 – AZ.: 1 S 10/05). In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vorgetragen, dass die Kosten für Kleinreparaturen mietvertraglich nicht auf die Mieter übertragen worden seien, sodass hierdurch ein Zuschlag zum Mietspiegel erforderlich sei. Das Landgericht Dortmund hatte in der Berufungsinstanz den Erhöhungsanspruch nicht zugelassen, weil nicht davon ausgegangen werden konnte, dass bei der Erhebung der durchschnittlichen Mieten im Mietspiegel in mit jedem der zugrunde liegenden Mietverträge ein Kleinreparaturenzuschlag enthalten sei. Auch die weiteren Argumente, wonach in Mietspiegeln regelmäßig Mietverträge aufgenommen wären, die Schönheitsreparaturen auf die Mieter überbürdeten, vermochte das Landgericht Dortmund nicht zu überzeugen, weil Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen nicht gleich bewertet werden konnte, obgleich beide eine Verpflichtung zur Renovierung beinhalten.
 
Das Landgericht Dortmund hat allerdings die Revision zugelassen, sodass sich gegebenenfalls der Bundesgerichtshof zu späterer Zeit mit dem Urteil noch beschäftigen wird. 

Lagebewertung

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 23 S 247/04) entschieden, dass bei der Einstufung einer Wohnung in einer entsprechenden Wohnlage keine abstrakte Lagebewertung, sondern eine konkrete Einstufung der jeweiligen Wohnung erfolgen muss. Es ist danach unerheblich, ob eine abstrakt gute Lage gegeben ist, wenn die tatsächlichen Umstände auch innerhalb der eigentlich guten Lage für eine schlechtere Bewertung sprechen.

Vor der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gab es mit Ausnahme der Heizkostenverordnung keine gesetzliche Regelung zum Umlageschlüssel. Die Parteien konnten den Verteilungsschlüssel selbst frei bestimmen. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so konnte der Vermieter in freiem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen.
Die Rechtsprechung ließ die Wohnfläche in Relation zur Gesamtfläche, aber auch die Kopfzahl der Bewohner als Maßstab zu; verbrauchsgerechte Verteilung war ebenfall anerkannt. Hatte der Vermieter den Maßstab durch Abrechnung festgelegt, galt dieser als vereinbart. Der Umlageschlüssel musste jedoch einheitlich verwandt werden.

Durch Einführung des § 556a I BGB im Zuge der Mietrechtsreform wurde gesetzlich eine Reihenfolge der zulässigen Abrechnungsmaßstäbe bestimmt.
Wurde eine zulässige Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen, so genießt diese nach § 556a I BGB Vorrang. Andernfalls ist bei Betriebskosten, deren Verbrauch oder Verursachung meßbar und zuordnenbar ist, eine entsprechende Verteilung vorgesehen, die übrigen Kosten sind nach Wohnfläche umzulegen. Eine Umlage nach Kopfteilen ist gesetzlich nicht mehr vorgesehen und bedarf daher einer besonderen Vereinbarung.
Einen Anspruch auf Einbau von Erfassungseinrichtungen hat der Mieter jedoch nicht. 

Bei der Korrektur der Abrechnung müssen zwei Fälle unterschieden werden:
• die Korrektur der unrichtigen Rechnung
• die Korrektur im Rahmen einer Nachberechnung.

a) Korrektur der ordnungsgemäßen Abrechnung
Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung kann nur eine ordnungsgemäße Abrechnung korrigiert werden (BGH v. 23.11.1981, MDR 1982, 483; BGH v. 14.02.2007, GE 2007, 438) .
Andernfalls handelt es sich nicht um eine Korrektur, sondern um die Erteilung einer Abrechnung.
Damit ist zwingend die Abrechnungsfrist einzuhalten, um Nachforderungen noch geltend zu machen.

b) Korrektur durch Nachberechnung
Betriebskostenabrechnungen können auch durch Nachberechnung korrigiert werden. Dies ist regelmäßig dann möglich, wenn der Vermieter ohne sein Verschulden gehindert war, die entsprechenden Kosten rechtzeitig einzubuchen, etwa weil die Stadt die Grundsteuer zu spät berechnet hat.
Es gilt für die Nachberechnung eine Frist von max. 3 Monaten.

c) Verspätete Abrechnung
Der Vermieter hat nur dann die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, wenn er alles ihm zumutbare unternommen hat, um die Rechnungen zu erlangen.
Erforderlich ist also eine förmliche Mahnung.
Ggf. sollte in der Betriebskostenabrechnung ein Hinweis erfolgen, dass noch Rechnungen ausstehen; dem Mieter sollte in der Erläuterung der Rechnung der Betrag der vorherigen Abrechnung mitgeteilt werden.


Merkpunkte:
Eine Korrektur nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann also nur erfolgen, wenn
• die ursprüngliche Abrechnung formell ordnungsgemäß war,
• der Vermieter die Nachberechnung nicht zu vertreten hat,
• die Korrektur innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der Rechnungen erfolgt und
• die korrigierte Abrechnung sich auf den schon abgerechneten Zeitraum bezieht.

Die gesetzliche Grundkonzeption des Betriebskostenrechts sieht für Mietverhältnisse vor, dass der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen hat, falls eine anders lautende Vereinbarung fehlt. Dieser Grundgedanke ist in § 535 BGB niedergelegt:

 

§ 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt:

 

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.03 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ist eine getroffene Vereinbarung ungenau oder unwirksam, trägt also der Vermieter die Betriebskosten:


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein, ansonsten trägt der Vermieter diese Kosten, § 556 BGB.
• Kosten müssen vertraglich bestimmt sein.
• Eine exakte Übertragung ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unbedingt erforderlich.