Energieeinsparverordnung

Am 27.06.2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die EnEV 2007 am 01.10.2007 in Kraft treten.
Die EnEV 2007 betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Da die EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude gilt, löst sie die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 und die EnEV 2004 ab.

Nach § 1 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für:

1. Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nr. 1.
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.

Energieausweise werden verpflichtend für:

- Wohnbestand Baujahr bis 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2008
- Wohnbestand Baujahr ab 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.01.2009
- Nichtwohnbestand im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2009. Zusätzlich muss ein Aushang bei Gebäuden mit regem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 1.000 m2 an gut sichtbarer Stelle erfolgen.

Nach § 1 Abs. 2 EnEV gibt es bestimmte Ausnahmen vom Anwendungsbereich der EnEV. Diese sind im Wesentlichen Gartenhäuschen und Ferienhäuser bzw. Häuschen in Kleingartensiedlungen, sowie Gewächshäuser, Kirchen und Gebäude, die ausschließlich der Aufzucht oder Haltung von Tieren dienen und Lagerhallen.
Die in der Wärmeschutzverordnung bestimmten Anforderungen an Gebäude werden in § 3 EnEV für zu errichtende Wohngebäude spezifiziert. Kleine Wohngebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m2 und Nichtwohngebäude mit weniger als 50 m2 Nettogrundfläche sind begünstigt.

Es gibt 3 Arten von Energieausweisen:

1. Solche für Neubauten und im Falle wesentlicher Änderungen oder Erweiterung an Bestandsimmobilien. Diese müssen der Landesbehörde auf Verlangen vorgelegt werden;
2. Ausweise für Bestndsimmobilien samt Modernisierungsempfehlungen; diese müssen bei Verkauf oder Vermietung potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden;
3. Öffentliche Energieausweise für Dienstleistungsgebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche und regem Publikumsverkehr. Erforderlich ist ein gut sichtbarer Aushang.

Energieausweise nach EnEV 2007 sollen eine Gültigkeit von 10 Jahren haben.
Baudenkmäler und kleine Gebäude sind von der Verpflichtung ausgenommen.
Während für Neubauten Basis der berechnete Energie-Bedarf ist, können Eigentümer von Bestandsimmobilien zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen; lediglich Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen müssen ab dem 01.10.2008 einen Bedarfsausweis erhalten, sofern der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und bislang keine Sanierung im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte.

Die Auswirkungen der EnEV 2007 auf bestehende oder neue Mietverhältnisse sind noch ungeklärt. Es ist aber bereits jetzt zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern im Rahmen der Betriebskosten Abzugsmöglichkeiten gestatten werden, wenn Gebäue unwirtschaftliche Energiewerte aufweisen.
Da die Erneuerungen der Heizungsanlagen und Dämmungen Modernisierungsmieterhöhungen nach sich ziehen werden, um finanzierbar zu sein, sind Prozesse vorprogrammiert.
Insbesondere ist fraglich, wann es sich um eine Modernisierung handelt und wie von Instandsetzungen abgegrenzt werden wird.

Merkpunkte:
Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die
1. mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt sind und
3. nach § 11 i.V.m. § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind,
bis zum 31.12.2008 außer Betrieb nehmen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt beträgt.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme erst im Falle eines Eigentümerwechsels vorzunehmen; falls der Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer. Gleiches gilt für Dämmungen ungedämmter Wärmeverteilungs- und Wasserleitungen sowie für die Dämmung ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken (Dachboden/Speicher).
Die Frist beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Die Frist läuft nicht vor dem 31.12.2008 ab.

Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der „ angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind“ unwirksam ist. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel keine Aussage darüber treffe, was unter einen „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei. Die Klausel ist daher wegen Verletzung des Transparentgebotes aus § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein weiterer Grund zur Unwirksamkeit wegen Verletzung des Transparentgebotes besteht auch darin, dass die Klausel keine Aussage darüber trieft, wie sich der für die Berechnung der Abgeltungsquote entscheidende Zeitraum berechnet bzw. wie sich dieser ermitteln lässt. Da in einem Formularmietvertrag der Verwender der jeweiligen Klausel das Risiko der Unwirksamkeit trägt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH keine Unwirksamkeit entsprechender Klausel ausgeurteilt wurde. Insofern besteht auch kein Vertrauensschutz, wenn eine Klausel zunächst nicht höchstrichterlicher Rechtsprechung unterliegt und erst nach einigen Jahren der Verwendung gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

Früher gab die II. Berechnungsverordnung die Definition der Betriebskosten vor. In Anlage 3 zu dieser Berechnungsverordnung waren einzelne Betriebskostenarten exakt aufgeführt.
Nunmehr ist die II. Berechnungsverordnung von der Betriebskostenverordnung abgelöst worden.
Betriebskosten definieren sich nach § 1 BetrKV wie folgt:

§ 1 BetrKV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Die Definition aus der Betriebskostenverordnung deckt sich dabei mit derjenigen in § 556 BGB.

Auch wenn die Betriebskosten nun gesetzlich definiert sind, so entsteht doch immer wieder Streit über die Subsumption einzelner Kosten unter den Begriff der Betriebskosten.

Merkpunkte:
Die wichtigsten Bestimmungsmerkmale für Betriebskosten sind:
• Kosten müssen tatsächlich entstanden sein.
• Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Objektes und des Grundstückes bzw. seiner Anlagen u. Einrichtungen verursacht worden sein.
• Es muss sich um eine laufende Entstehung von Kosten handeln.
• Die Kosten müssen auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten zugeordnet sein.

Typische Betriebkosten sind:

• Grundsteuer
• Heizung
• Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
• Müllbeseitigung
• Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Aufzugskosten (auch für Erdgeschossmieter)

Vorsicht ist geboten, wenn die folgenden Betriebskosten umgelegt werden:

• Sperrmüllabfuhr
 nur, wenn sie regelmäßig erfolgt bzw. Vermieter Lagerplatz bereitstellt
• Verwaltungskosten
 nein: vgl. § 1 BetrKV
• Dachrinnenreinigung
 als „sonstige Betriebskosten“ nur bei Vereinbarung
• Wartung der Gegensprechanlage
• Anmietung eines Gastankes
 Ersparte Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kellerlampe, Energiesparlampen im Treppenhaus
 Dies sind Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kosten von Security-Personal, Doormen
 nur umlagefähig, wenn gesondert vereinbart 
• Grafiti-Entfernung als Gebäudereinigung
 nach AG Köln, WuM 2001, 515 keine Umlage

Mit Urteil vom 26.09.2007 (VIII) ZR 143 /06 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach der Fristenplan  des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums 1976 auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden kann. Hintergrund der Entscheidung war, dass in der Instanzrechtsprechung und teilweise im Schrifttum die Dauer der Fristenpläne für Schönheitsreparaturen zur Zeit verstärkt als unangemessen kurz kritisiert werden. Nach dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministerium 1976 müssen Schönheitsreparaturen in Bad und Küche nach 3, in Wohn- und Schlafräumen nach 5 und in Fluren und sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren vorgenommen werden. Das Schrifttum hält dem entgegen, dass ein Turnus von 5 Jahren für Bäder und Küchen und 8 Jahren für Wohn- und Schlafräume sowie 10 Jahren für Nebenräume und Flure angemessen sei, weil inzwischen im Vergleich zum Jahr 1976 veränderte und verbesserte Dekorationsmaterialien für eine längere Haltbarkeit der Schönheitsreparaturen und Renovierungen sprechen. Für Lackierarbeiten müssten die Fristen nach dem Schrifttum auf 8 Jahre in Bädern und Küchen sowie 10 Jahre in Wohn- und Schlafräumen und 15 Jahre in sonstigen Nebenräumen und Fluren verlängert werden weil zwischenzeitlich die angebotenen Lacke von einer besseren Qualität und längeren Haltbarkeit seien.

Der Vermieter ist bei der Vereinbarung eines Fristenplanes zwar nach wie vor frei, sich auch an den Fristen des Mustermietvertrages des Bundesjustizministerium von 1976  zu orientieren; da aber die Erfahrung zeigt, dass die Meinung des Schrifttums sich über kurz oder lang auch in der Instanzenrechtsprechung durchsetz, kann Rechtsicherheit letztlich nur durch Vereinbarung längerer Fristen erreicht werden. Immerhin hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2007 lediglich die in Altmietverträgen vereinbarten Fristen bestätigt, aber keine Aussage über Mietverträge die erst jetzt geschlossen oder seit ein bis vier Jahren im Bestand sind.