Rechtsthemen

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4. Leitende Angestellte

Ein Unterschied besteht allerdings zwischen Angestellten und leitenden Angestellten im Bereich des Kündigungsschutzes und auch im Bereich der Betriebsverfassung. Die leitende Angestellte sind zwar Arbeitsnehmer, genießen aber auf Grund ihrer Nähe zum Arbeitsgeber nur einen eingeschränkten Kündigungsschutz. Maßgeblich ist eine besondere Vertrauensstellung und regelmäßig die rechtliche Möglichkeit und faktische Umsetzung der Einstellung oder Kündigung von Arbeitnehmern.

weiter geht es hier:

5. Gesetzliche Vergütung, § 612 BGB

6. Betriebsübergang, § 613 BGB

7. Beendigung des Arbeitsverhältnisses

a) Kündigungsfrist

b) Schriftform

8. Sonstige Schutzpflichten

II. Vertragliche Vereinbarungen

1. Vertragsverhandlungen

2. Befristetes Arbeitsverhältnis

3. Probezeit

4. Kündigungsfristen

5. Arbeitsort

6. Arbeitszeit

7. Tätigkeitsbereich

8. Ausschlussfristen

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

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Nutzung der Mietsache

Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.

  

Räumung bei verschwundenem Mieter

Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
 
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.

Finanzschwacher Mieter

Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.

Tierhaltung

Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
 
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird. 

Schäden – Abzug neu für alt

Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.

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Mit Beschluss vom 7.11.2006 hat das BVerfG entschieden (1 BvL 10/02), dass das Erbschaftsteuerrecht in der momentanen Ausgestaltung verfassungswidrig ist. Dieses darin begründet, dass die Erhebung der Erbschaftsteuer den Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes nicht genügt, indem bei der Ermittlung der wesentlichen Gruppen von Vermögensgegenständen - z.B. Betriebsvermögen, Grundvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften - die Werte der einzelnen Vermögensgegenstände nicht einheitlich, sondern unterschiedlich ermittelt werden. Die gesetzliche Vorgabe besteht in der Bestimmung des so genannten gemeinen Wertes, also des Verkehrswertes. Die Bewertung von Grundbesitz nach dem Ertragswertverfahren oder die Bewertung von Betriebsvermögen nach dem Steuerbilanzwert führt dazu, dass eine gleichmäßige Belastung und eine einheitliche Bewertung nicht mehr gewährleistet ist und somit der Gleichheitsgrundsatz nicht gewahrt ist.


Das BVerfG hat ausgeführt, dass eine Verfassungsmäßigkeit nur erreicht werden kann, wenn sich die Besteuerung bereits auf der Bewertungsebene einheitlich am gemeinen Wert orientiert. Allerdings lässt das BVerfG bis zur gesetzlichen Neuregelung die weitere Anwendung des geltenden Erbschaftsteuerrechts zu; der Gesetzgeber wurde verpflichtet, bis spätestens zum 31.12.2008 eine Neuregelung zu treffen. Selbst der Gesetzgeber die verfassungsrechtlichen Vorgaben oben, muss er bereits auf der Bewertungsebene den gemeinen Wert ansetzen. Damit ist zu befürchten, dass die bislang „steuerbegünstigten" Vermögensübertragungen insbesondere von Anteilen an Kapitalgesellschaften, Betriebsvermögen und Grundvermögen erheblich höher besteuert werden; sei denn, dass der Gesetzgeber über Freibeträge oder Differenzierungen beim Steuersatz nach der Bewertung Steuerbegünstigungen schafft.


Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes ist nun zunächst die Uhr für den Ablauf der steuerbegünstigten Vermögensübertragung im Erbfall gestellt. Um sich nicht den Unwägbarkeiten der gesetzgeberischen Gestaltung auszusetzen, besteht hier erheblicher Handlungsbedarf. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Die gesetzliche Grundkonzeption des Betriebskostenrechts sieht für Mietverhältnisse vor, dass der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen hat, falls eine anders lautende Vereinbarung fehlt. Dieser Grundgedanke ist in § 535 BGB niedergelegt:

 

§ 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt:

 

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.03 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ist eine getroffene Vereinbarung ungenau oder unwirksam, trägt also der Vermieter die Betriebskosten:


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein, ansonsten trägt der Vermieter diese Kosten, § 556 BGB.
• Kosten müssen vertraglich bestimmt sein.
• Eine exakte Übertragung ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unbedingt erforderlich.

Hier finden Sie nützliche Hinweise und aktuelle Entscheidungen zu den benannten Rechtsgebieten und Leitsätzen.

 

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