Rechtsthemen

Mietrecht - Sparbuch

Das Landgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 5.12.2006 (Az.: 1 S 23/06) zu der Einstufung einer im Rahmen der Übergabe eines Sparbuchs gezahlten Kaution als Verpfändung oder aber Abtretung des Auszahlungsanspruches geäußert. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt. Dieses Sparkonto wurde ohne weitere Vereinbarung dem Vermieter in Form des Sparbuchs übergeben. Da der Mieter insolvent wurde, ließ der Insolvenzverwalter sich das Guthaben des Sparbuches auszahlen. Der Vermieter klagte gegen die auszahlende Bank, um die Kaution für nicht gezahlte Mieten verwenden zu können. Nun war zu entscheiden, ob es sich um eine Abtretung oder aber eine Verpfändung handelte. Das Landgericht Dortmund hat – wie auch die Vorinstanz - die Übergabe eines Sparbuchs ohne weitere Vereinbarung als Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank gewertet. Damit konnte der Vermieter wegen der unzulässigen Auszahlung durch die Bank von dieser die Kaution einklagen, während bei einer bloßen Verpfändung das Pfandrecht im Zweifel wegen der Nichteinhaltung der erforderlichen Form untergegangen wäre. Rechtsanwalt Düsseldorf Mietrecht

Kaution zusätzlich zur Bürgschaft

Das OLG Bamberg hatte sich mit einem Sachverhalt auseinander zusetzen, bei dem der Vermieter zusätzlich zu einer hinterlegten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt und erhalten hat. Nachdem der Mieter nicht mehr zahlte, nahm der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch und wollte sich sodann aus der Bürgschaft befriedigen. Dem hat das OLG Bamberg mit Urteil vom 09.03.2006 (Az.: 6 U 75/05) eine Absage erteilt. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Maximalhöhe der Kaution auf drei Monatsmieten abschließend begrenzt ist. Auch durch eine zusätzliche Bürgschaft kann diese Begrenzung nicht umgangen werden.

Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der „ angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind“ unwirksam ist. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel keine Aussage darüber treffe, was unter einen „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei. Die Klausel ist daher wegen Verletzung des Transparentgebotes aus § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein weiterer Grund zur Unwirksamkeit wegen Verletzung des Transparentgebotes besteht auch darin, dass die Klausel keine Aussage darüber trieft, wie sich der für die Berechnung der Abgeltungsquote entscheidende Zeitraum berechnet bzw. wie sich dieser ermitteln lässt. Da in einem Formularmietvertrag der Verwender der jeweiligen Klausel das Risiko der Unwirksamkeit trägt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH keine Unwirksamkeit entsprechender Klausel ausgeurteilt wurde. Insofern besteht auch kein Vertrauensschutz, wenn eine Klausel zunächst nicht höchstrichterlicher Rechtsprechung unterliegt und erst nach einigen Jahren der Verwendung gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.

Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.

Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus. 

Der deutsche Mieterbund hat am 20.12.2007 seinen „ Betriebskostenspiegel“ veröffentlicht. Danach zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,13 EUR pro m² an Betriebskosten pro Monat. Diese Zahl errechnet sich allerdings aus einem Durchschnitt, der unter anderem auch dadurch geprägt ist, dass nicht jeder Vermieter alle Betriebskosten umlegt bzw. nicht überall jede Betriebskostenart besteht. Im ungünstigsten Fall, das heißt bei Vereinbarung und Abrechnung aller 17 Betriebskostenarten, kann ein maximaler Durchschnittswert von 2,82 EUR pro m² errechnet werden. Die durchschnittlichen Betriebskosten verteilen sich dabei wie folgt:

Vergleicht man die Betriebskostenentwicklung in Ost- und Westdeutschland, fällt auf, dass Westdeutschland insgesamt höher belastet ist, weil unter anderem die Grundsteuer im Schnitt doppelt so teuer ist und auch Positionen wie Gartenpflege, Gebäudereinigung, Schornsteinreinigung und Hauswart im Westen teurer zu Buche schlagen. Heizkosten sind mit 0,86 EUR in Ostdeutschland teuer als die Heizungskosten im Westdeutschland (0,84 EUR); während die maximalen Kosten in Westdeutschland bei 2,82 EUR liegen, belaufen sich diese im Osten der Republik auf durchschnittlich auf 2,45 EUR.

Der „Betriebskostenspiegel“ hat zwar keine Bindungswirkung im jeweiligen individuellen Mietverhältnis, angesichts der nun für viele Häuser erforderliche Energiepässe nach der Energieeinsparverordnung sorgt der Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes für eine erleichterte Vergleichbarkeit der einzelnen Betriebskosten und in diesem Zusammenhang auch die Möglichkeit wegen überhöhter Betriebskosten den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur Anfechtung der Abrechnung heranzuziehen.