Rechtsthemen
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Energieeinsparverordnung
Am 27.06.2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die EnEV 2007 am 01.10.2007 in Kraft treten.
Die EnEV 2007 betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Da die EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude gilt, löst sie die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 und die EnEV 2004 ab.
Nach § 1 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für:
1. Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nr. 1.
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.
Energieausweise werden verpflichtend für:
- Wohnbestand Baujahr bis 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2008
- Wohnbestand Baujahr ab 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.01.2009
- Nichtwohnbestand im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2009. Zusätzlich muss ein Aushang bei Gebäuden mit regem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 1.000 m2 an gut sichtbarer Stelle erfolgen.
Nach § 1 Abs. 2 EnEV gibt es bestimmte Ausnahmen vom Anwendungsbereich der EnEV. Diese sind im Wesentlichen Gartenhäuschen und Ferienhäuser bzw. Häuschen in Kleingartensiedlungen, sowie Gewächshäuser, Kirchen und Gebäude, die ausschließlich der Aufzucht oder Haltung von Tieren dienen und Lagerhallen.
Die in der Wärmeschutzverordnung bestimmten Anforderungen an Gebäude werden in § 3 EnEV für zu errichtende Wohngebäude spezifiziert. Kleine Wohngebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m2 und Nichtwohngebäude mit weniger als 50 m2 Nettogrundfläche sind begünstigt.
Es gibt 3 Arten von Energieausweisen:
1. Solche für Neubauten und im Falle wesentlicher Änderungen oder Erweiterung an Bestandsimmobilien. Diese müssen der Landesbehörde auf Verlangen vorgelegt werden;
2. Ausweise für Bestndsimmobilien samt Modernisierungsempfehlungen; diese müssen bei Verkauf oder Vermietung potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden;
3. Öffentliche Energieausweise für Dienstleistungsgebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche und regem Publikumsverkehr. Erforderlich ist ein gut sichtbarer Aushang.
Energieausweise nach EnEV 2007 sollen eine Gültigkeit von 10 Jahren haben.
Baudenkmäler und kleine Gebäude sind von der Verpflichtung ausgenommen.
Während für Neubauten Basis der berechnete Energie-Bedarf ist, können Eigentümer von Bestandsimmobilien zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen; lediglich Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen müssen ab dem 01.10.2008 einen Bedarfsausweis erhalten, sofern der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und bislang keine Sanierung im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte.
Die Auswirkungen der EnEV 2007 auf bestehende oder neue Mietverhältnisse sind noch ungeklärt. Es ist aber bereits jetzt zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern im Rahmen der Betriebskosten Abzugsmöglichkeiten gestatten werden, wenn Gebäue unwirtschaftliche Energiewerte aufweisen.
Da die Erneuerungen der Heizungsanlagen und Dämmungen Modernisierungsmieterhöhungen nach sich ziehen werden, um finanzierbar zu sein, sind Prozesse vorprogrammiert.
Insbesondere ist fraglich, wann es sich um eine Modernisierung handelt und wie von Instandsetzungen abgegrenzt werden wird.
Merkpunkte:
Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die
1. mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt sind und
3. nach § 11 i.V.m. § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind,
bis zum 31.12.2008 außer Betrieb nehmen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt beträgt.
Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme erst im Falle eines Eigentümerwechsels vorzunehmen; falls der Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer. Gleiches gilt für Dämmungen ungedämmter Wärmeverteilungs- und Wasserleitungen sowie für die Dämmung ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken (Dachboden/Speicher).
Die Frist beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Die Frist läuft nicht vor dem 31.12.2008 ab.
Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.
Mietrecht - Sparbuch
Das Landgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 5.12.2006 (Az.: 1 S 23/06) zu der Einstufung einer im Rahmen der Übergabe eines Sparbuchs gezahlten Kaution als Verpfändung oder aber Abtretung des Auszahlungsanspruches geäußert. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt. Dieses Sparkonto wurde ohne weitere Vereinbarung dem Vermieter in Form des Sparbuchs übergeben. Da der Mieter insolvent wurde, ließ der Insolvenzverwalter sich das Guthaben des Sparbuches auszahlen. Der Vermieter klagte gegen die auszahlende Bank, um die Kaution für nicht gezahlte Mieten verwenden zu können. Nun war zu entscheiden, ob es sich um eine Abtretung oder aber eine Verpfändung handelte. Das Landgericht Dortmund hat – wie auch die Vorinstanz - die Übergabe eines Sparbuchs ohne weitere Vereinbarung als Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank gewertet. Damit konnte der Vermieter wegen der unzulässigen Auszahlung durch die Bank von dieser die Kaution einklagen, während bei einer bloßen Verpfändung das Pfandrecht im Zweifel wegen der Nichteinhaltung der erforderlichen Form untergegangen wäre. Rechtsanwalt Düsseldorf Mietrecht
Kaution zusätzlich zur Bürgschaft
Das OLG Bamberg hatte sich mit einem Sachverhalt auseinander zusetzen, bei dem der Vermieter zusätzlich zu einer hinterlegten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt und erhalten hat. Nachdem der Mieter nicht mehr zahlte, nahm der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch und wollte sich sodann aus der Bürgschaft befriedigen. Dem hat das OLG Bamberg mit Urteil vom 09.03.2006 (Az.: 6 U 75/05) eine Absage erteilt. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Maximalhöhe der Kaution auf drei Monatsmieten abschließend begrenzt ist. Auch durch eine zusätzliche Bürgschaft kann diese Begrenzung nicht umgangen werden.
Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der „ angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind“ unwirksam ist. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel keine Aussage darüber treffe, was unter einen „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei. Die Klausel ist daher wegen Verletzung des Transparentgebotes aus § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein weiterer Grund zur Unwirksamkeit wegen Verletzung des Transparentgebotes besteht auch darin, dass die Klausel keine Aussage darüber trieft, wie sich der für die Berechnung der Abgeltungsquote entscheidende Zeitraum berechnet bzw. wie sich dieser ermitteln lässt. Da in einem Formularmietvertrag der Verwender der jeweiligen Klausel das Risiko der Unwirksamkeit trägt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH keine Unwirksamkeit entsprechender Klausel ausgeurteilt wurde. Insofern besteht auch kein Vertrauensschutz, wenn eine Klausel zunächst nicht höchstrichterlicher Rechtsprechung unterliegt und erst nach einigen Jahren der Verwendung gerichtlich für unwirksam erachtet wird.
Markenrechtsverletzung bei Verwendung eines Gattungsbegriffs als Keyword (LG Berlin vom 21. November 2006, Az.: 15 O 560/06)
Schlagwörter: Keyword und Adwords
Was versteht man unter einem Keyword? Keywords sind Suchbegriffe, die der Werbekunde eines Suchmaschinenbetreibers (z.B. Google) auswählt, um durch deren Eingabe seine Anzeige erscheinen zu lassen. Dem Werbekunden stehen für die Auswahl der Keywords regelmäßig verschiedene Auswahloptionen zur Verfügung. Bei der Option „genau passende Keywords“ erscheint die Werbeanzeige nur dann, wenn der Suchbegriff mit dem Keyword übereinstimmt. Wird hingegen die Option „weitgehend passende Keywords“ gewählt, erscheint die Anzeige auch dann, wenn das Keyword Teil eines aus zwei Wörtern zusammengesetzten Suchbegriffs ist. Über die Option „ausschließende Keywords“ lässt sich erreichen, dass die Anzeige des Werbekunden gerade dann nicht erscheint, wenn der Suchbegriff neben dem gewünschten Keyword auch das ausgeschlossene enthält.
Was versteht man unter AdWord? Adwords ist eine Form der Internetwerbung, die durch den Suchmaschinenbetreiber Google eingeführt wurde. Google Adwords sind vierzeilige Text-Annoncen, die bei der Eingabe eines Suchwortes in einer Spalte rechts neben, teilweise auch über den Ergebnissen eingeblendet werden und eine Ergänzung zum Suchergebnis darstellen sollen. Andere Suchmaschinen haben das AdWords-Konzept mittlerweile aufgegriffen (s. Sponsorenlinks).
Die Adwords-Textanzeigen sind durch die Spaltenüberschrift "Anzeigen" von den nichtkommerziellen Suchergebnissen abgegrenzt und optisch weit weniger aggressiv als die bei vielen anderen Suchmaschinen üblichen Einblendung von Werbebannern; bisweilen bieten sie dem Benutzer bessere Resultate als die eigentlichen Suchergebnisse. Außerdem können diese Anzeigen als AdSense auch auf Webseiten anderer Anbieter angezeigt werden.
Dem LG Berlin lag ein Sachverhalt zur Entscheidung vor, wonach ein Werbekunde eines Suchmaschinenbetreibers als Keyword den Gattungsbegriff „Möbel“ mit der Option „weitgehend passende Keywords“ gekoppelt hatte. Internetuser bekamen somit sowohl bei Eingabe des Suchbegriffs „Möbel“ als auch bei der Eingabe spezieller Kombinationen mit dem Wort „Möbel“, wie z.B. „europamöbel“ eine Anzeige des Werbekunden zu sehen. Hiergegen richtete sich der Inhaber der Marke „europamöbel“ und forderte den Werbekunden auf, die Bezeichnung „europamöbel“ aus dem Adwords-Programm zu entfernen. Der Werbekunde wandte hiergegen ein, dass er als Keyword lediglich den Gattungsbegriff „Möbel“ verwendet habe.
Das Landgericht Berlin schließt sich im Grundsatz der Rechtsprechung des BGH an, wonach als Störer in Anspruch genommen werden kann, wer - auch ohne Verschulden – willentlich und adäquat kausal an der Herbeiführung eines rechtswidrigen Beeinträchtigung mitgewirkt und ihm zumutbare Prüfungspflichten verletzt hat (BGH in GRUR 2004, 860). Allerdings sieht das Landgericht die Auferlegung einer Prüfungspflicht vor dem Start einer Anzeige, inwieweit es durch die Verbindung des ausgewählten Keywords mit weiteren Begriffen zu einer Kennzeichenverletzung Dritter kommen kann, gerade dann als unzumutbar an, wenn sich der Werbekunde hier durch die Auswahl eines so allgemeinen Gattungsbegriffs wie „Möbel“ und die Option „weitgehend passende Keywords“ gerade die Möglichkeit eröffnen will, gegenüber einer weitaus größeren Zahl von Nutzern der Suchmaschine für sein Angebot zu werben. Den Werbekunden trifft jedoch die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass es nicht zu weiteren Markenrechtsverletzungen kommt, wenn er auf die Rechtsverletzung hingewiesen wurde.
Im Klartext heißt das: Die eingetretene Kennzeichenverletzung in Folge der Verwendung als Keyword führt nur so lange nicht zu Marken- bzw. Kennzeichenansprüchen, wie der Werbetreibende keinen Hinweis auf die Pflichtverletzung missachtet. Sobald der Werbetreibende also Kenntnis von der Beeinträchtigung der Marken- bzw. Kennzeichenrechte erlangt, hat er diese sofort abzustellen. Ansonsten ist er ohne Einschränkung den Ansprüchen des Marken- bzw. Kennzeichnrechtsinhabers ausgesetzt.
GEFAHR: Reagieren Sie sofort, wenn Sie etwa durch eine Abmahnung aufgefordert werden, eine bestimmte Marke oder Kennzeichnung nicht mehr als Keyword zu benutzen und schließen Sie dieses Keyword sofort aus Ihren Suchbegriffen aus. Drucken Sie Nachweise über den Ausschluss des Keywords aus.
Während sich des LG Berlin ausschließlich mit der marken- und kennzeichenrechtlichen Problematik der sog. Keywords auseinander setzen musste, lag dem OLG Düsseldorf eine Entscheidung u.a. zur wettbewerbsrechtlichen Problematik eines solchen Verhaltens vor (OLG Düsseldorf vom 23. Januar 2007, Az.: 20 U 79/06). Ein Verstoß gegen wettbewerbsrechtliche Vorschriften, insbesondere unter den Gesichtspunkten der Rufsausbeutung oder des Behinderungswettbewerbs wurde jedoch verneint. Die Ausbeutung eines fremden Rufes im Zusammenhang mit dem Angebot eigener Ware setze regelmäßig die Übertragung des guten Rufes der Waren oder Dienstleistungen des Mitbewerbers auf das eigene Produkt (sog. Imagetransfer) voraus. Dies sei jedoch bei der Schaltung einer Werbeanzeige im Internet unter Verwendung eines fremden Kennzeichens als Adword dann nicht der Fall, wenn die Werbeanzeige ersichtlich von einem anderen Anbieter stamme. Sodann liege es nämlich fern, dass der Internetnutzer eine Verbindung zwischen der angezeigten Werbung und dem eingegebenen Suchwort in dem Sinne herstelle, dass er Qualitätsvorstellungen, die er mit dem als Suchwort eingegebenen Unternehmenskennzeichen verbindet, auf das Angebot des werbenden Anbieters übertrage. Auch liege bei einem solchen Verhalten kein unlauterer Wettbewerb im Sinne des „Kundenfangs“ vor.
Gegen dieses Urteil des OLG Düsseldorf ist die Revision zugelassen. Denn bislang ist höchstrichterlich (das heißt vom BGH) noch nicht geklärt, ob die Verwendung fremder Kennzeichen als Adwords nach ähnlichen Grundsätzen zu behandeln ist wie bei Metatags und als Kennzeichenverletzung einzuordnen ist oder nicht.
Wir halten Sie hierzu auf dem Laufenden.
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