Rechtsthemen
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Mit Urteil vom 11.12.1991 (BGH, NJW 1992, 737) hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Patienten auf informationelle Selbstbestimmung auch vor dem Hintergrund der Ärztlichen Schweigepflicht umfassend gestärkt.
Seinerzeit war in vielen Praxiskaufverträgen die Übergabe der Patientenunterlagen ohne Einverständnis der Patienten vereinbart worden. Der Bundesgerichtshof hat in dem vorstehend zitierten Urteil diese „Patientenübergabeklauseln“ nach § 134 BGB iVm § 203 StGB für nichtig erklärt. Da die Übergabe der Patientenunterlagen aber ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist, war mit der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel häufig der gesamte Vertragszwecke gefährdet und der Praxiskaufvertrag in vielen Fällen unwirksam.
Es sollte daher zwingend darauf geachtet werden, dass der Übertragungsvertrag eine sog. Salvatorische Klausel enthält, falls mit der sich ständig ändernden Rechtsprechung die Modalitäten der Übergabe der Patientenkartei für rechtswidrig erklärt werden. Schließlich kam auch das vorzitierte grundlegende Urteil des BGH vom 11.12.1991 nach jahrzehntelang gefestigter Rechtsprechung völlig überraschend.
Außerdem bedeutet die Weitergabe von Patientendaten ohne ausdrückliches oder konkludentes Einverständnis der Patienten ein unbefugtes Offenbaren von Geheimnissen i.S.d. § 203 StGB; Praxiskäufer und Praxisverkäufer könnten sich damit sogar strafbar machen.
Um diesem Risiko zu entgehen, sollte der Praxisverkauf den Patienten gegenüber frühzeitig kommuniziert werden. Sobald ein Käufer feststeht, kann bereits ein Einverständnis der Patienten für eine Einsichtnahme in die Behandlungsunterlagen erfolgen.
Besteht kein Einverständnis, so muss der Praxisverkäufer dafür sorgen, dass der Erwerber sich nicht unbefugt Zugang zu den aufzubewahrenden Patientenunterlagen verschafft.
Das informelle Selbstbestimmungsrecht der Patienten muss natürlich gleichermaßen beachtet werden, falls die bestehende Einzelpraxis in eine Gemeinschaftspraxis oder ein medizinisches Versorgungszentrum eingebracht wird.
Der Praxisverkauf ist für den Arzt ein einschneidender Schritt. Regelmäßig bedeutet es für den verkaufenden Arzt die Einleitung des Ruhestandes. Die Praxis, die über Jahrzehnte aufgebaut wurde, ist bei den Patienten eingeführt und bekannt und genießt hohes Ansehen bei den in der Umgebung wohnenden Menschen. Neben der Aufgabe der beruflichen Tätigkeit bedeutet der Praxisverkauf für den ausscheidenden Arzt auch, die Mitarbeiter, die ihn teilweise über Jahre oder Jahrzehnte begleitet haben, einem Nachfolger anzuvertrauen.
Neben steuerlichen Aspekten bildet beim Praxisverkauf vor allem die finanzielle Bewertung der Praxis eine Herausforderung, da neben dem Inventar, den sog. Assets, auch der immaterielle Wert der Praxis, der sog. „Goodwill“, bewertet werden muss.
Da die meisten Regionen für einzelne oder alle Vertragsarztsitze sog. geschützte Gebiete aufweisen, sind häufig Ausschreibungsverfahren zu beachten.
Zuletzt hängt es von Vertrauen und Bonität ab, welcher Erwerber den Zuschlag erhält.
Für den Praxiskäufer bedeutet der Praxiskauf den Schritt in die Selbständigkeit. Der Heiler wird zum Unternehmer und muss sich von diesem Zeitpunkt an im Wettbewerb beweisen. Da der Praxiskauf in den meisten Fällen kreditfinanziert erfolgt, ist neben den Mut zum wirtschaftlichen Risiko auch Besonnenheit und unternehmerische Weitsicht bei der Auswahl der geeigneten Praxis gefragt. Den Praxiskäufer sollte sich umfassend über rechtliche Besonderheiten von Arbeitsverträgen und Behandlungsverträgen (Z.B. für Privatpatienten), informieren. Arztpraxen werden gerade in kleineren Städten vom Praxisverkäufer häufig in eigenen Räumen beziehungsweise aus steuerlichen Gründen im Haus der Ehefrau betrieben. Da neben der Finanzierung der Praxis nicht zusätzlich noch die Immobilie erworben werden kann, sind Kenntnisse im Mietrecht für Praxiserwerber unumgänglich. Der Praxiskäufer sollte sich zudem über die rechtlichen Hintergründe von Leasingverträgen (z.B. hinsichtlich medizinischer Geräte oder Fahrzeuge) informieren.
Mit dem Schritt in die Selbstständigkeit muss der Praxiskäufer auch den kaufmännischen Bereich beherrschen sollte sich frühzeitig in Steuersachen beraten lassen.
Für den Praxisverkauf sollte eine Vorlaufzeit von mindestens einem Jahr veranschlagt werden. Die Vorplanung sollte daher anderthalb bis zwei Jahre vor dem geplanten Praxisverkauf erfolgen.
Auch der Praxiskäufer sollte mindestens ein Jahr vor dem geplanten Erwerb mit der Planung beginnen. Bei Ausschreibungsverfahren empfiehlt es sich, sich bereits frühzeitig in die Listen für die Praxisnachfolge eintragen zu lassen, da auch die Wartezeit bei der Vergabe von Vertragsarztsitzen eine Rolle spielt.
Sind sich die Vertragspartner einig, muss ein detaillierter Kaufvertrag über die Praxis vereinbart werden. Standardverträge werden den individuellen Situationen der zu verkaufenden Praxis häufig nicht gerecht. So ist bereits danach zu differenzieren, in welche bestehenden Verträge der Praxiskäufer eintreten soll. Hier ist unter anderem an die Arbeitsverträge zu denken, die bereits qua Gesetz nach § 613a BGB auf den Praxiskäufer übergehen. Gegebenenfalls ist der Vermieter frühzeitig über den Praxisverkauf zu informieren, damit ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden kann. Zu klären ist weiterhin der Übergang von langfristigen Behandlungsverträgen bei Dauerpatienten.
Es empfiehlt sich daher eine Übergangszeit zu vereinbaren, in welcher der Praxisverkäufer parallel zum Praxiskäufer noch in der Praxis tätig ist, um auch das Vertrauen der Patienten in den Nachfolger zu stärken.
Bei der Praxisübergabe wie auch im Vorfeld des Kaufvertrages ist zu beachten, dass die Patientendaten zu schützen sind. Hier existiert umfassende Kasuistik, die im Praxiskaufvertrag beachtet werden muss, damit der Vertrag nicht bereits wegen Verletzung der schützenswerten Patienteninteressen unwirksam wird.
Die Mietvertragsparteien sind grundsätzlich darin frei, die Art der Betriebskostenüberbürdung zu bestimmen. Die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten kann dabei - vorbehaltlich der Heizkosten - als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden. Je nachdem, welche Variante vereinbart wurde, spricht man entsprechend den umfassten Betriebskosten von Inklusivmiete, Bruttowarmmiete, Nettomiete, Nettowarmmiete, Teilinklusivmiete oder Brutto- bzw. Nettokaltmiete.
a) Pauschale
Angesichts stets steigender Betriebskosten ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale eher der Ausnahmefall. Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizkosten ist zudem nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, spricht man von einer so genannten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete, je nachdem, ob einzelne Betriebskosten aus der Pauschale herausgenommen wurden oder ob die pauschale Zahlung alle Betriebskostenarten umfasst.
b) Betriebskostenvorauszahlungen
Die geläufige Variante ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter erbringt dabei gewissermaßen einer à conto Leistung auf die der Höhe nach noch nicht feststehenden Betriebskosten. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Wohnraummietverhältnisse sieht § 556 BGB eine jährliche Abrechnung vor.
c) Inhalt der Vereinbarung
Da der Mietvertrag die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet, sind in diesem auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten aufzuführen. Dabei gilt, dass eine exakte Vereinbarung nicht nur der Rechtsklarheit dient, sondern auch Änderungen in der Rechtsprechung vorbeugt. Für Vermieter empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen.
Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.5.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890) sind Betriebskosten heutzutage jedem Mieter ein Begriff, sodass mittlerweile jeder Durchschnittsmieter den Kernbereich und die Tragweite der Betriebskostenvereinbarung kennt. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, sollte dabei zumindest auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, weil dies auch der Klarstellung dient und Streit um die Betriebskosten vermeiden hilft.
Werden im Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt, sondern durch einen Verweis auf gesetzliche Regelungen vereinbart, muss auf die jeweils gültigen Verordnungen verwiesen werden.
Führt der Vermieter die Betriebskosten nicht einzeln im Mietvertrag auf, reicht auch ein Verweis auf die seit dem 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung.
Wird aber in einem nach dem 01.01.2004 geschlossenen Mietvertrag formularvertraglich auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen, ist die Betriebskostenüberbürdung unwirksam
Besonderes Augenmerk ist dabei auf die „Sonstigen Betriebskosten“ zu legen.
Zwar hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543) sollen aber „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden, ist dies nicht von der II. Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umfasst. Diese Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt und vereinbart werden
Merkpunkte:
Es gilt also:
• Die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet der Mietvertrag!
• Eine exakte Übertragung ist unbedingt erforderlich.
• Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte.
• Seit dem Urteil OLG Hamm,v. 22.08.1997 ist dies nicht mehr erforderlich. Ein Hinweis auf die heute gültige Betriebskostenverordnung reicht daher aus.
• Eine exakte Vereinbarung dient aber der Rechtsklarheit und beugt Änderungen in der Rechtsprechung vor. Es empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen;
• die „Sonstigen Betriebskosten“ müssen definiert werden!
Mindestangaben für die Abrechnung sind:
• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.
Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung
Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.
Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.
Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):
Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
Merkpunkte:
• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist
Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.