Reiserecht 

Die Sommerferien lassen nur noch wenige Wochen auf sich warten, die Urlaubsreise ist längst gebucht und das herrliche Wetter weckt die Sehnsucht nach Meer, Strand und fernen Ländern. Wie ärgerlich ist es dann, wenn die gebuchte Reise die an sie gestellten Erwartungen nicht erfüllt: der Flug verspätet, das Hotel eine Baustelle, das Zimmer verschmutzt – von der Aussicht ganz zu schweigen…

Unser Newsletter Reiserecht soll Ihnen in dieser Situation helfen, den Überblick zu behalten und aufzeigen, was Sie veranlassen müssen, um Ihre Rechte (insbesondere Reisepreisminderung) zu wahren.

1. Wann liegt eine Mangel vor?

Haben Sie ein Pauschalreise gebucht, so liegt ein Mangel nur dann vor, wenn zum einen die vom Veranstalter versprochenen Leistungen nicht geboten werden und zum anderen die Reise mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzen deutlich mindern. Ein Reisemangel ist also in der Regel dann gegeben, wenn die Reiseleistungen des Veranstalters von den Vereinbarungen im Reisevertrag abweichen (z.B.  Übernachtung mit Frühstück statt vertraglich vereinbarter Halbpension). Um dies zu beurteilen, sind insbesondere die Prospektbeschreibungen, eventuelle verbindliche Zusatzabreden oder die Reisebestätigung heranzuziehen. Haben Sie z.B. eine Sportreise gebucht und entspricht das Programm vor Ort aber einer Bildungsreise, so ist der Nutzen der gebuchten Reise deutlich gemindert, weshalb von einem Mangel auszugehen ist. Weitere typische Mängel sind etwa: Ankunft erst am zweiten oder dritten Reisetag; Vorverlegung des Rückflugs um einen Tag; kein Gepäck während des ganzen Urlaubs bzw. verspätet; nicht fertig gestelltes Hotel, Unterbringung in einer Ersatzunterkunft; am Tag der Ankunft nicht gereinigtes Zimmer; je nach Ausmaß Ameisenbefall im Hotelzimmer, Kakerlaken im Hotel; Überschwemmung des Zimmers nach Regenfall; Verschmutzter Pool; Bauarbeiten und –lärm; umgekehrte Reihenfolge von Rundreise und Badeurlaub.

TIPP: Nehmen Sie eine Kopie Ihres Reisevertrages mit in den Urlaub, um auch vor Ort noch zu wissen, was Sie konkret gebucht haben.

2. Nicht jedes Ärgernis ist auch ein Mangel!

Keine Mängel stellen bloße Unannehm- lichkeiten, orts- bzw. landesübliche Gegebenheiten und das sog. allgemeine Lebensrisiko dar. Als bloße Unannehmlichkeit, die im Rahmen des Massentourismus hinzunehmen ist, wurde eine Flugverspätung um 8 Stunden bei Fernreisen vom OLG Düsseldorf angesehen. Das AG Duisburg entschied, dass eine Flugzeitänderung innerhalb des ersten und letzten Tages ohne Verlust der Nachtruhe als Unannehmlichkeit hinzunehmen sei. Auch werden zumutbare Wartezeiten nach der Ankunft im Hotel bei der Zimmerzuweisung als bloße Unannehmlichkeit gewertet. Insbesondere sei hier auf das Problem der „Sternekategorie“ hingewiesen: Die Klassifizierung eines Hotels nach „Sternen“ und die daran von außen herangetragenen Erwartungen des Reisenden sind für die geschuldete Leistung des Reiseveranstalters ohne Bedeutung, weil eine Sternekategorie nicht verallgemeinerbar sei, entschied das AG Duisburg. Der Reiseveranstalter genügt seiner Pflicht bereits, wenn er im Reiseprospekt auf die Landeskategorie und sein eigenes Klassifizierungssystem hinweist. Im Klartext heißt das: An ein drei Sterne Hotel im Ausland können nicht die gleichen Erwartungen gestellt werden, wie an ein drei-Sterne Hotel im Inland. Einen Mangel begründet das aber nur dann, wenn der Veranstalter nicht auf seine eigene Kategorisierung hingewiesen hat. TIPP: Bei Unsicherheit darüber, ob der missfallende Umstand überhaupt einen Mangel darstellt, sollten Sie vorgehen, als läge tatsächlich ein Mangel vor. Nur so wahren Sie die Möglichkeit, Ansprüche überhaupt geltend machen zu können. Über deren Erfolg beraten wir Sie gern.

3. Was ist zu tun, wenn ein Mangel vorliegt?

Das Gesetz verlangt die Anzeige des Mangels beim Vertragspartner. Durch die Anzeige soll zunächst die sofortige Abhilfe des Mangels herbeigeführt werden. Bei einer Pauschalreise ist der Vertragspartner der Reiseveranstalter. Noch am Urlaubsort sollten Sie daher sofort nach Auftreten des Mangels mit Ihrer Reiseleitung in Kontakt treten, den Mangel anzeigen und erklären, dass Sie diesen Zustand nicht hinnehmen. TIPP: Bereiten Sie die Mängelanzeige schriftlich vor, indem Sie den/die Mangel/Mängel beschreiben, rügen  und Abhilfe verlangen. Lassen Sie dieses Schreiben von der Reiseleitung (leserlich) mit Angabe von Ort und Datum unterschreiben. Lässt sich das Problem vor Ort nicht beheben oder ist die Reiseleitung nicht erreichbar, müssen Sie spätestens einen Monat nach Rückkehr aus dem Urlaub eine schriftliche Beschwerde an den Reiseveranstalter richten. TIPP: Der Reiseveranstalter ist (meist) nicht identisch mit dem Reisebüro, über das die Reise gebucht wurde. Das Reisebüro kann die Anzeige aber weiterleiten. In diesem Schreiben ist der Mangel zu beschreiben und eine konkrete Minderungsquote des Reisepreises anzugeben. Wie hoch die Minderungsquote angesetzt werden kann, hängt immer vom Einzelfall ab. Sprechen Sie uns an, falls Sie hierzu Fragen haben. Das Schreiben an den Reiseveranstalter sollten Sie per Einschreiben/Rückschein versenden, damit Sie in einem Prozess über den Zugang des Schreibens die fristgemäße Mängelanzeige beweisen können. Falls der Reiseveranstalter nicht reagiert, müssen Sie dann innerhalb von zwei Jahren Klage erheben, weil ansonsten Ihre Ansprüche verjähren.

4. Beweise sichern und beschaffen!

Um für einen möglichen Rechtsstreit gut vorbereitet aus dem unglücklich verlaufenen Urlaub zurückzukommen, sollten Sie vor Ort aktiv werden und bspw. Fotos vom verschmutzten Pool, Zimmer etc. machen. Holen Sie sich bei Flugverspätungen Bestätigungen der Fluggesellschaft ein oder lassen Sie sich etwa die Anschriften von Mitreisenden geben, die den Mangel bestätigen können, damit diese als Zeugen in einem Prozess benannt werden können. Gehen Sie vor Ort zum Arzt, wenn Sie meinen am Hotelessen erkrankt zu sein und lassen Sie die Diagnose schriftlich festhalten. Und …vergessen Sie die gesammelten Unterlagen nirgends auf der Rückreise.

5. Musterschreiben: sofortige Mängelanzeige vor Ort

An den Reiseveranstalter

…

Name und Heimatanschrift des Urlaubers

…

Mängelanzeige

Hiermit zeigen wir den nachfolgend beschriebenen Mangel an:

…

…

…

Dieser ist am … im Hotelzimmer bzw. anderenorts …. aufgetreten und wurde bislang nicht behoben.

Dieser Zustand ist für uns unhaltbar, weswegen wir Sie auffordern, sofortige Abhilfe zu schaffen. Eine angemessene Minderung des Reisepreises behalten wir uns vor.

_________________________________________

Unterschrift des Urlaubers + Ort + Datum

_________________________________________

für den Reiseveranstalter  + Ort + Datum

zur Kenntnis genommen

6. Wie es die Gerichte sehen – Skurriles und Kurioses:

LG Düsseldorf:

Fehlende Unterhaltung während eines  Billigflugs berechtigt nicht zur Minderung des Reisepreises.

LG Nürnberg-Fürth:

Bei einer Flugzeit von 3 Stunden berechtigt die Unterbringung auf dem Notsitz des Flugzeugs nicht zur Minderung des Preises.

AG Bad-Homburg:

Kein Gepäck während des gesamten Urlaubs berechtigt zu 50% Minderung des Reisepreises.

AG Köln:

Bei einer Woche Aufenthalt und Lieferung des Gepäcks einen Tag vor der Rückreise berechtigt zu 40 % Minderung des Reisepreises.

AG Düsseldorf:

Die Unterbringung im nur halbfertigen Bungalow berechtigt zu 75% Minderung des Reisepreises.

OLG Frankfurt:

Unterkunft auf einem Tauchboot statt wie gebucht auf einer Malediven-Insel sowie Kabinen mit starkem Dieselgeruch und Salzwasserdusche berechtigt zu 100% Minderung des Reisepreises.

LG Arnsberg:

Die Buchung eines Hotels der untersten Kategorie rechtfertigt nicht die Unterbringung in einer Jugendherberge – Minderung 20% des Reisepreises.

AG Kiel:

Ist ein Standard-Komforthotel gebucht, rechtfertigt die Unterbringung in einem 8,5 qm Zimmer eine Minderung des Reisepreises um 35%.

AG Königstein:

Bei Unterbringung in einem Zwei- bzw. Dreibettzimmer statt  im gebuchten Einzelzimmer rechtfertigt bei schnarchenden Zimmergenossen die Minderung des Tagesreisepreises (TRP) um 25% pro betroffenem Urlaubstag.

LG Frankfurt a.M.:

Laut Katalog: „Familienzimmer, geräumig 3-4 Personen..“ und tatsächliche Zimmergröße von 16 qm für Familie rechtfertigt Minderung des TRP um 15% pro betroffenem Urlaubstag.

AG Münster:

Bauernhaus mit Deckenhöhe von 1,75-1,90m und Türrahmenhöhe von 1,70m rechtfertigt Minderung des Reisepreises um 5%, wenn nicht darauf hingewiesen wurde.

OLG Frankfurt a.M.:

Bei einer Sibirienreise im September rechtfertigt die fehlende Heizung und fehlendes Warmwasser eine Minderung des Tagesreisepreises um 35% pro betroffenem Urlaubstag.

AG Kleve:

Wurde die Minibar bei der Buchung zugesichert, rechtfertigt ihr Fehlen 5%-Minderung des Reisepreises.

AG Düsseldorf:

Ein über Cola-Kisten gelegter Bettrahmen genügt nicht den Anforderungen an ein Zustellbett, daher 5%-Minderung des Reisepreises.

AG Hamburg:

Weiche und durchgelegene Hotelmatratzen rechtfertigen Minderung um 25% des Reisepreises, wenn sie erhebliche Rückenschmerzen verursachen.

OLG Düsseldorf:

2-3 Geckos im Hotelzimmer rechtfertigen in einem Mittelklassehotel in der Karibik keine Minderung.

LG Frankfurt a.M.:

Mückenstiche zählen zum allgemeinen Lebensrisiko und rechtfertigen keine Minderung.

OLG Köln:

Ein abgegessenes, nicht mehr aufgefülltes Buffet und zusätzlich langsamer Service rechtfertigt Reisepreises-Minderung um 10%.

LG Duisburg:

Kein Hummer auf der Speisekarte – trotz Zusicherung des Reiseveranstalters– rechtfertigt Minderung des Reisepreises um 2%.

AG Bad Homburg:

Die Grünfärbung blonder Haare durch Chlorsubstanz im Pool rechtfertigt Minderung des Reisepreises um 10%.

AG Bad Homburg:

Abwässer des Hotels sorgen für Kloakengeruch am Strand – 5% des Reisepreises gerechtfertigt.

OLG Düsseldorf:

Von einer Militäranlage ausgehender Fluglärm rechtfertigt zu 10% Minderung des Reisepreises (Bungalow 50m von Militäranlage entfernt).

AG Köln:

Teils bewaffnete Soldaten im Hotel, die an einer Militärübung teilnehmen (1000 Soldaten), rechtfertigt Minderung um 40% des RP.

AG Köln:

Verhindern freilaufende Wachhunde die Nutzung von Garten und Pool,  ist eine Minderung um 50% des Reisepreises gerechtfertigt.

AG Düsseldorf:

Sicherheitsvorkehrungen wegen eines Präsidentenbesuchs, insbesondere Kriegsschiffe am Strand, Hubschrauber über der Anlage, rechtfertigen Minderung um 10% des Reisepreises.

OLG Düsseldorf:

Das Tragen eines nicht abnehmbaren All-inclusiv –Armbandes berechtigt zur Minderung 0-10% des Reisepreises.

AG Stuttgart:

Bei Kreuzfahrten ist das Festmachen bzw. Ausbooten im Hafen nicht zwingend. Keine Minderung gerechtfertigt.

Der Ausblick auf die Schattenseite eines missglückten Urlaubs veranlasst uns, Ihnen umso mehr eine sonnige Zeit und gute Erholung für die hoffentlich schönste Zeit des Jahres zu wünschen!

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15.  Wettbewerbsverbot

Die Arbeitsvertragliche Treuepflicht verbietet es, während der Dauer des Arbeitsverhältnisses bei einem Konkurrenzunternehmen zu arbeiten, sich an einem solchem zu beteiligen oder selbst in Konkurrenz zum Arbeitgeber tätig zu werden. Häufig sind in Arbeitsverträgen allerdings Wettbewerbsverbote vereinbart, die erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Wirksamkeit erlangen sollen.

Ein solches Wettbewerbsverbot darf maximal für einen Zeitraum von 2 Jahren vereinbart werden. Darüber hinaus ist es nur wirksam, wenn es unter die Bedingung der Zahlung einer Karenzentschädigung gestellt wird. Eine solche Entschädigung beträgt nach der Rechtsprechung mindestens die Hälfte der zuletzt bezogenen vertraggemäßen Vergütung. Bei der vertragsgemäßen Vergütung sind alle Sonderleistungen, Gratifikationen, Provisionen und auch die gewährten Sachbezüge einzurechnen. Dies bedeutet, dass unter anderem auch der Wert einer Dienstwagenüberlassung bei der Karenzentschädigung hinzugerechnet werden muss.

Neben den oben behandelten gesetzlichen Regelungen aus dem Dienstvertragsrecht des BGB gibt es noch eine Vielzahl von Gesetzen, die die Arbeitsverhältnisse regeln. So sind unter anderem das Bundesurlaubsgesetz, das Teilzeit- und Befristungsgesetz, sowie das Entgeltfortzahlungsgesetz auf jedes Arbeitsverhältnis anwendbar. Weitere Regelungen, die das Arbeitsverhältnis direkt betreffen sind das Altersteilzeitgesetz, die Regelungen für geringfügig Beschäftigte nach Hartz II bzw. Hartz IV im Sozialgesetzbuch (§ 8, 8a SGB IV). Darüber hinaus ist das Arbeitsnehmerüberlassungsgesetz zu beachten, welches für Zeitarbeitnehmer gilt. Weitere Regelungen, die das Arbeitsverhältnis betreffen finden sich im Arbeitszeitgesetz. Nach § 3 Arbeitszeitgesetz darf die werktägliche Arbeitszeit der Arbeitnehmer 8 Stunden nicht überschreiten und kann nur dann auf bis zu 10 Stunden verlängert werden, wenn innerhalb von 6 Kalendermonaten oder innerhalb von 24 Wochen im Durchschnitt 8 Stunden werktäglich nicht überschritten werden. Daraus ergibt sich eine maximale Regelarbeitszeit von 48 Stunden pro Woche und eine maximale Höchstarbeitzeit von 60 Stunden pro Woche. Nach dem Bundeserziehungsgeldgesetz haben Erziehende Anspruch auf Elternzeit bis zur Vollendung des dritten Lebensjahres eines Kindes. Die Mutterschutzfrist nach dem ebenfalls das Arbeitsverhältnis betreffende Mutterschutzgesetz wird hierbei nicht angerechnet.

Das neu verabschiedete allgemeine Gleichbehandlungsgesetz zwingt Arbeitgeber, Arbeitnehmer nicht zu benachteiligen. Hier können Schadensersatzansprüche ausgelöst werden, wenn Arbeitnehmer auf Grund ihres Geschlechts, ihrer Nationalität, ihrer Sexualität, ihrer politischen Meinung oder anderen nach dem allgemeinen Persönlichkeitsgrundsatz des Grundgesetzes zulässigen Besonderheiten benachteiligen.

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II. Vertragliche Vereinbarungen
1. Vertragsverhandlungen
2. Befristetes Arbeitsverhältnis
3. Probezeit
4. Kündigungsfristen
5. Arbeitsort
6. Arbeitszeit
7. Tätigkeitsbereich
8. Ausschlussfristen
9. Beginn des Arbeitsverhältnisses
10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation
11. Lohnfortzahlung
12. Nebentätigkeit
13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote
14. Urlaubsanspruch
15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

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8. Sonstige Schutzpflichten

Das Zivilrecht regelt im § 614 BGB die Fälligkeit der Vergütung sowie in § 617 BGB die Pflicht zur Krankenfürsorge. Weitere Schutzpflichten sind im § 618 BGB vorgesehen. Danach hat der Dienstberechtigte, also der Arbeitgeber, Räume, Vorrichtung oder Gerätschaften, die er zur Verrichtung der Dienste zu beschaffen hat, so einzurichten und zu unterhalten, dass die Arbeitsnehmer gegen Gefahren für Leib, Leben und Gesundheit soweit geschütz sind wie dies nach der Natur der Dienstleistung möglich ist. Wenn der Arbeitnehmer in die häusliche Gemeinschaft des Arbeitsgebers aufgenommen ist, muss der Arbeitgeber geeignete Wohn- und Schlafräume sowie auch Erholungszeit und Zeiten für die Verpflegung einräumen. Dabei ist Rücksicht auf die Gesundheit, die Sittlichkeit und die Religion des Arbeitsnehmers zu nehmen.

§ 619 BGB bestimmt, dass diese besonderen Schutzverpflichtungen nach § 617, 618 BGB nicht im Voraus vertraglich aufgehoben oder beschränkt werden dürfen.

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II. Vertragliche Vereinbarungen

1. Vertragsverhandlungen

2. Befristetes Arbeitsverhältnis

3. Probezeit

4. Kündigungsfristen

5. Arbeitsort

6. Arbeitszeit

7. Tätigkeitsbereich

8. Ausschlussfristen

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

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I. Fristen der Betriebskostenabrechnung

1. Fälligkeit der Abrechnung
Lange war umstritten, wann der Anspruch des Mieters auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen fällig wird. Das Landgericht Neubrandenburg hat nun per Beschluss geklärt, dass der Anspruch des Mieters auf Abrechnung über die Vorauszahlungen 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode fällig wird. Der Anspruch verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren.

2. Abrechnungsfrist nach Auszug: BGH VIII ZR 57/04

Der BGH hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls streng an die nach der Mietrechtsreform geltende Abrechnungsfrist von 12 Monaten gebunden ist. Rechnet der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht ab, so kann der Mieter die in dem Kalenderjahr geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen vollständig zurückfordern. Der Mieter muss dabei nicht die Höhe der voraussichtlich angefallenen Kosten abschätzen und von seinem Rückforderungsanspruch in Abzug bringen. Der Vermieter kann den Verlust der vollständigen Vorauszahlungsbeträge nur dadurch abwenden, dass er abrechnet und darlegt, dass ihm Betriebskosten in bestimmter Höhe tatsächlich entstanden sind. Mit Nachforderungen ist der Vermieter allerdings ausgeschlossen.

3. Vertragsänderung bei fehlender Abrechnung?

Das OLG Naumburg hat sich zur Abrechnungspflicht über Betriebskosten geäußert. Nach dem Urteil (OLG Naumburg, Urteil v. 17.01.2006 – Az.: 9 U 106/05) kann der Vermieter dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht entgegenhalten, dass durch die Zahlung der Vorauszahlungen trotz nicht erfolgter Abrechnung eine konkludente Vertragsanpassung dahingehend eingetreten wäre, dass anstelle der vereinbarten Vorauszahlungen nunmehr eine Pauschale geschuldet sei.
Diese Entscheidung ist nicht überraschend. Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Tut er dies nicht, begeht er einen Pflichtverstoß, welcher zudem dazu führt, dass er eine etwaige Nachzahlung nicht mehr gegenüber dem Mieter durchsetzen kann.
Der Vermieter kann lediglich eine Abrechnung erteilen und die gezahlten Vorauszahlungen ggf. einbehalten. Ein Guthaben zu Gunsten des Mieters ist auszukehren.
Der Vermieter, der sich auf eine konkludente Vertragsänderung beruft, hätte durch seinen Pflichtverstoß sogar einen Vorteil, weil er sich zum einen die Abrechnung erspart und zum anderen ein mögliches Guthaben einbehalten könnte.

II. Umlage der Betriebskosten

1. Umlage neuer Betriebskosten
Mit Urteil vom 27.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 80/06) hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, dass während des bestehenden Mietverhältnisses neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. In dem zu dem entscheidenden Fall war im Mietvertrag geregelt, dass auch die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden keine entsprechenden Versicherungen. Der Vermieter konnte die während des Mietverhältnisses abgeschlossenen Versicherungen betragsmäßig und entsprechend anteilig auf die Mieter umlegen. Dabei war es nach Ansicht des BGH unerheblich, ob bei Abschluss des Mietvertrages das zu versichernde Risiko bereits vorhanden gewesen sei. Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist allein, dass im Mietvertrag die Möglichkeit der Umlage entsprechender Versicherungen vereinbart ist; die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versicherungen sind daher entsprechend neue und später entstandenen Betriebskosten, die anteilig vom Mieter zu tragen waren.

2. Satellitenschüssel trotz Breitbandkabelanschluss

Sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Bundesverfassungsgericht haben sich dazu geäußert, ob der Mieter einen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne am Gebäude hat, obgleich die Wohnung mit Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist. Die Informationsfreiheit ist nach dem Beschluss nach Art. 5 II Grundgesetz Schranken unterworfen, zu denen auch das Recht des Vermieters gehört, die Versorgung des Gebäudes mit Fernsehempfang zu bestimmen. Ist ein Breitbandkabelanschluss vorhanden, so ist eine Parabolantenne nicht mehr erforderlich. In diesem Fall genießen die Eigentümerinteressen Vorrang vor dem Mieterinteresse auf Empfang des Rundfunkprogramms des Heimatlandes.

Mit Beschluss vom 17.04.2007 hat der BGH diese Entscheidung aufgegriffen und entschieden, dass das Informationsbedürfnis eines Ausländischen Mieters durch einen Breitbandkabelanschluss ausreichend erfüllt sein kann. Durch die Möglichkeit, im Rahmen eines Kabelanschlusses insbesondere über das digitale Kabelprogramm Programme der Heimatländer zu erhalten, wird das Informationsinteresse der Mieter befriedigt und ein Anspruch auf Genehmigung einer Installation einer Parabolantenne am Gebäude darf zulässigerweise durch den Vermieter versagt werden.

3. Parabolantenne II.

Mit Urteil vom 16.05.2007 hat sich der BGH in einer weiteren Entscheidung dazu geäußert, ob eine Parabolantenne ohne feste Verbindung zum Gebäude durch den Vermieter verboten werden kann. Als zusätzliche Besonderheit war im Mietvertrag formularvertraglich die Installation und auch Aufstellung einer Parabolantenne selbst ohne feste Verbindung zum Gebäude verboten worden. Das Informationsinteresse des Mieters wird nicht durch das Eigentumsinteresse des Vermieters beschränkt, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die mobile Parabolantenne auf dem Balkon ohne feste Verbindung zum Gebäude aufgestellt werden kann. Es müssen allerdings die Besonderheiten des Einzelfalls insbesondere Hinsichtlich der ästhetischen Beeinträchtigung überprüft werden. Geringfügige optische Beeinträchtigungen sind durch den Vermieter hinzunehmen.

4. Vorwegabzug bei gemischt genutzten Räumen
Mit Urteil vom 25.10.2006 (AZ.: VIII. ZR 251/05) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter preisfreien Wohnraums in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich ein in Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten vorzunehmen hat. Nimmt der Vermieter diesen Vorwegabzug nicht vor, so ist allerdings der Mieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Kosten der Gewerbeflächen zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und dass ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten geboten ist. Diese Entscheidung ist insofern widersprüchlich, als das Amtsgericht Köln noch zuvor mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210 C 43/06) entschieden hatte, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden nur dann das Vorwegabzug beispielsweise der Grundsteuern bedarf, wenn zwischen der Grundsteuer für Gewerberäume und derjenigen für die Wohneinheiten unterschiedliche Hebesätze vorliegen. Die Darlegungslast für die unterschiedlichen Hebesätze hat danach der Vermieter. Die Entscheidung wird allerdings vor dem Hintergrund der Mitwirkungspflichten des Mieters, dem ein einjähriges Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zusteht verstärkt worden sind. So ist es regelmäßig der Mieter, der behauptet, der Vorwegabzug wäre notwendig. In diesem Zusammenhang ist dem Mieter nach den allgemeinen Regeln darlegungs- und beweispflichtig. Gleichzeitig wird mit dieser Entscheidung des BGH auch die Verpflichtung des Mieters zur Einsichtnahme der Belege immer wichtiger, weil nur dadurch ein substanziiert Vortrag möglich ist.

5. Vorwegabzug II: AG Leipzig, v. 03.01.2006 – 161 C 6725/05

Das Amtsgericht Leipzig hat entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude die Gewerbeeinheiten in der Abrechnung grundsätzlich gesondert erfasst werden müssen. Ist dies nicht der Fall, so muss sich aus der Abrechnung ergeben, aus welchen besonderen Gründen eine gesonderte Erfassung nicht erforderlich oder nicht möglich gewesen ist. Fehlt diese Erläuterung, so ist die Abrechnung hinsichtlich der durch die pauschalierten Erfassung betroffenen Betriebskostenpositionen nicht fällig. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz der gesonderten Erfassung von Gewerberäumen gilt nur, wenn aufgrund der Arten des Umfangs der gewerblichen Nutzung eine gesonderte Kostenerfassung entbehrlich ist, sei es weil eine Trennung der Kosten nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annähernd denen einer Wohnraumnutzung entsprechen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts ist eine Betriebskostenabrechnung für Wohnraum im gemischt genutzten Gebäude regelmäßig formell fehlerhaft und kann nicht nach Ablauf der Jahresfrist nachgebessert werden, wenn die Gesamtkosten im Gebäude für die jeweiligen zulässigerweise umlagefähig vereinbarten Betriebskosten nicht vor der anteiligen Berechnung auf Wohnräume angegeben sind. Erst durch die Angabe der Gesamtkosten und durch einen nachvollziehbaren Abzug der auf die Gewerbeflächen fallenden Kosten wird ein Mieter in die Lage versetzt, die Höhe der berechneten Kosten durch Einsichtnahme in die  Belegen nachprüfen zu können. Mangels Angabe der Gesamtkosten ist die Abrechnung daher formal unheilbar unwirksam und kann nicht, wie etwa bei einem unrichtigen Verteilungsschlüssel, nach Ablauf der Abrechnungsfrist nacherläutert werden.

6. Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung: BGH v. 14.09.2005, VIII ZR 195/04

Nach § 12 Heizkostenverordnung hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an abgerechneten Heizkosten pauschal um 15% zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten nicht veröffentlichten Urteil entschieden, dass dann, wenn Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden sind und diese verwendet werden, der Nutzer (Mieter) nicht das Recht hat, den Strafabzug nach § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung auch bei den Kosten des Warmwasserverbrauchs vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. Der Mieter ist in solchen Fällen auf einen Strafabzug bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Warmwasserversorgung beschränkt.
Hier war bislang umstritten, ob das Kürzungsrecht die abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters insgesamt erfasst oder nur den Teil der Kosten, der entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden ist. Diese Streitfrage wurde mit dem vorliegenden Urteil vom BGH geklärt. Da die Heizkostenverordnung geschaffen wurde, um Heizenergie einzusparen, indem dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden und er dadurch zu einem sparsamen Umgang mit Energiekosten veranlasst werden soll, spricht bereits die ratio legis der Heizkostenverordnung für die nun erfolgte Klärung durch den BGH. Der BGH weist in dem Urteil zudem darauf hin, dass für Gebäudeeigentümer auch der Anreiz entfiele, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte einzubauen, wenn allein das Fehlen von Messeinrichtungen für die Erfassung des Warmwasserverbrauch eine Kürzung der gesamten Heizkosten ermöglichen würde.

7. Zwischenablesung bei Nutzerwechsel

Unterlässt der Vermieter bei Nutzerwechsel die Zwischenablesung des Heiz- und Warmwasserversorgungsverbrauchs in der Wohnung, so hat der Mieter das Recht, den Abrechnungsbetrag um 15 % zu kürzen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat sich in seinem Urteil vom 01.12.2005 (AZ: 218C382/05) auch dahin gehend geäußert, dass die so genannte Nutzerwechselgebühr keine umlegbare Betriebskostenposition ist. Nach § 9 Heizkostenverordnung habe der Vermieter grundsätzlich bei Nutzerwechseln hinsichtlich der Verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten eine Zwischenablesung vornehmen zu lassen. Dies scheidet nur dann aus, wenn eine Zwischenablesung objektiv nicht möglich gewesen wäre oder wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels eine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile aus technischen Gründen nicht möglich gewesen wäre. Die pauschale Behauptung, hinreichend genaues Ablesen von Verdunstungsröhrchen sei erst nach vier Monaten technisch möglich, war nicht substantiiert worden und konnte daher nicht beachtet werden.
Eine Nutzerwechselgebühr ist keine umlegbare Betriebskostenposition nach den gesetzlichen Vorgaben. Eine ausdrückliche Vereinbarung ist zwar möglich, dies konnte vorliegend allerdings dahinstehen, weil tatsächlich keine Zwischenablesung stattgefunden hat.

8. Betriebskosten bei SGB II-Anspruch

Das Sozialgericht Mannheim hat mit Urteil vom 03.05.2005 (AZ S9AS507/05) festgestellt, dass bei einer Mietwohnung die tatsächlichen Aufwendungen des Hilfebedürftigen, die nach dem Mietvertrag für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache geschuldet sind, zu der vom Sozialhilfeträger geschuldeten Kostenübernahme gehören. Dies sind neben dem Kaltmietzins grundsätzlich alle mietvertraglich geschuldeten Betriebskosten. Damit sind alle Aufwendungen, die mit einer Unterkunft und deren Beheizung in untrennbaren  Zusammenhang stehen und die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Unterkunft erforderlich sind, zusätzlich zu der Regeleistung zu zahlen. Werden Betriebskosten nach Kopfanteilen auf alle Mieter umgelegt, sind etwaige überhöhte Aufwendungen, die auf dieser Abrechnungsform beruhen, solange zu tragen, wie es dem Hilfebedürftigen nicht möglich oder zumutbar ist, eine Änderung des Abrechnungsmodus herbeizuführen. Die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nach dem SGB II enthalten neben der Regeleistung grundsätzlich die Kaltmiete zzgl. der gesamten Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale.

III. Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung

1. Wohnflächenabweichung

Das KG Berlin hat entschieden, dass, wenn die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, sich der Mieter gegenüber einer Betriebskostenabrechnung hierauf dann nicht berufen kann, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich eine Fläche als Abrechnungsmaßstab vereinbart haben (KG Urteil vom 28.11.2005, WuM 2006, 35).
Sofern streitig ist, welche Wohn- oder Nutzfläche bei der Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist, hat im Bereich des preisfreien Wohnraums die vereinbarte Fläche Vorrang, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich den Berechnungsmaßstab geregelt haben, um spätere Streitigkeiten ein für alle mal auszuschließen. Da die Parteien grundsätzlich darin frei sind, welche Regelungen für ihre Berechnung der Betriebskosten getroffen werden sollen, sind die Parteien auch darin frei, eine bestimmte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten zu vereinbaren, selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche hier von abweicht.

2. Wohnfläche der Gartenterrasse

Das LG Rostock sieht eine Terrasse vor dem Hintergrund der Wohnflächenverordnung nur dann als gegeben an, wenn diese überdacht ist. Diese wird daraus hergeleitet, dass in der II. Berechnungsverordnung der Begriff des „gedeckten Freisitzes“ verwandt wurde, der in der Wohnflächenverordnung durch den Begriff Terrasse ersetzt ist. Damit ist es möglich, die Grundfläche einer überdachten Terrasse zumindest bis zur Hälfte zu berücksichtigen (LG Rostock, WuM 2006, 247).

3. Anrechnung der Dachterrasse

Haben die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages übereinstimmend bestimmt, das in der mit einer bestimmten Quadratmeter Zahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthouse Wohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach den gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte (des gesetzlichen Maximalwertes) als Wohnfläche anzurechnen sei. In seinem Urteil vom 22.02.2006 hat der BGH hiermit klar gestellt (AZ: VIII ZR219/04), das die Mietvertragsparteien den Begriff der Wohnfläche und des Abrechnungsmaßstabes daraus grundsätzlich frei vereinbaren können. Wenn die Parteien sich darüber einig sind, welcher Berechnungsmaßstab zu Ermittlung der Wohnfläche gewählt wird, wird diese abweichende Vereinbarung Vertragsbestandteil. Allerdings müssen dann für den bestimmten Berechnungsmodus besondere Anhaltspunkte vorliegen. Je genauer die Berechnungsmethode oder die zur Wohnflächenberechnung herangezogenen Flächen im Mietvertrag beschrieben sind (bsp. durch Beifügung eines Grundrisses, in dem die berechneten Flächen markiert sind), kann durch Parteivereinbarung jedwede Berechnung verbindlich und rechtsicher getroffen werden. Häufig hilft dies, eine angemessene Verteilung der Betriebskosten vorzunehmen.

4. Ordnungsgemäße Abrechnung

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).

IV. Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Angabe von erheblichen Kostensteigerungen

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 12.01.2006 (GuT 2006, 70) muss auch der Vermieter vom Gewerberaum in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbare Gründe angeben, wenn einzelne Positionen gegenüber dem Vorjahr über jeweils 10 % gestiegen sind. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im Einzelnen dar, kann er – wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – diese Betriebskosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.

2. Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeit
Zwei Entscheidungen zur Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Betriebskosten sind geeignet, viele Betriebskostenabrechnungen teilweise nicht durchsetzbar werden zulassen.
So hat das Amtsgericht Leipzig mit Urteil vom 25.10.2005 (AZ.: 170 C 3895/05) entschieden, dass die Kosten der Haftpflicht- und Gebäudeversicherung nur dann als Betriebskostenumladefähig sind, wenn der Vermieter - auf ausreichend sustanziierten bestreitendes Mieters – die Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten nachweisen kann. Es dürfen ja nicht nur solche Kosten abgerechnet werden, die gerechtfertigt sind. Maßstab ist dabei, was ein objektiver Dritter bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung für gerechtfertigt erachten würde. Dies bedeutet, dass auch bei den abgeschlossenen Versicherungen die Angemessenheit der jeweiligen Verträge durch den Vermieter stets überprüft werden muss.
Das Amtsgericht Köln hatte mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210  C 43/06) bereits entschieden, dass bei einem Stundenlohn von 25,00 Euro für Treppenhausreinigung und Hofreinigung zumindest für den Zeitraum von 1997-2000 die entsprechenden Kosten für einen Hausmeister zu hoch sind und daher nicht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden dürfen.

3. Wiesengutscheine für den Hausmeister
Eine Hausverwaltung hatte dem für sie tätigen Hausmeister einen Gutschein für ein halbes Wiesenhähnchen und einen Maß Bier für das Oktoberfest geschenkt. Beide Gutscheine hatten zusammen einen Wert von 15,10 Euro. Das Besondere daran war, dass die Hausverwaltung die Summe in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 auf die Mieter umgelegt hatte. Die Vermieter wollten sich gegen diese Sonderzahlung oder Gratifikation zur Wehr setzten und klagten vor dem Amtsgericht München auf Feststellung, dass die Wiesengutscheine für den Hausmeister nicht umgelegt werden könnten.
Das Amtsgericht München gab jedoch der Hausverwaltung recht (Urteil vom 08.01.2007 Az.: 424 C 22865/06). Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass die Wiesengutscheine eine arbeitsrechtliche Sonderzahlung oder Gratifikation darstellen und daher zu geldwerten Leistungen des Eigentümers an den Hausmeister zu rechnen sein. Die Grenze der Umlagefähigkeit der Leistungen sei allenfalls der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wobei das Handeln eines wirtschaftlich denkenden, vernünftigen Wohnungsvermieters maßgeblich ist. Dabei sei auch darauf abzustellen, ob die entsprechende Leistung ortsüblich und angemessen sei. Da es im dortigen Gerichtsbezirk geradezu üblich sei, für den gemeinsamen Wiesenbesuch den Arbeitsnehmern Gutscheine für Getränke und Nahrungsmittel umsonst zu überlassen, sei die Umlage grundsätzlich als arbeitsrechtliche Sonderzahlung zu Recht erfolgt. Hinsichtlich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bemerkte das Gericht, dass es weithin bekannt sei, dass für die Reservierung eines Sitzplatzes in einem Wiesenzelt die Abnahme von einem Gutschein für ein halbes Händel sowie zwei Gutscheine für einen Liter Weißbier bedürfe. Damit wäre es sogar noch wirtschaftlich gewesen, wenn nicht nur ein Gutschein für ein halbes Hähnchen und eine Maß Bier, sondern sogar mindestens für zwei Liter Bier überlassen worden wäre. Nach diesem Maßstab, habe die Hausverwaltung sogar besonders sparsam gehandelt.

V. Kontrolle der Abrechnung

1. Einsichtnahme in Abrechnungsbelege
Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 67 S 225/06) in der Berufungsinstanz geklärt, dass die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung bereits dann gewährt wird, wenn der Vermieter dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen in seinen Geschäftsräumen vorlegt und es dem Mieter gestattet, sofern erforderlich auch eine fachkundige Person zur Einsichtnahme hinzuzuziehen, damit sich der Mieter in den Belegen zurecht finden kann.
In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter geltend gemacht, dass ihm eine Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege dadurch verweigert worden sei, dass anlässlich der Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters niemand vor Ort gewesen sei, der dem Mieter die Abrechnung habe erklären können. Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass dem Mieter ausschließlich das Recht zusteht, Einsicht in die Belege zu nehmen. Der Vermieter muss nicht zur Verfügung stehen, um dem Mieter Erläuterungen zum Inhalt der Belegkopien zugeben. Hierbei darf sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen.

2. Kopien der Abrechnungsunterlagen
Mit Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarer Weise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes können nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist. In jeder Betriebskostenabrechnung sollte der Vermieter auch zur Reduzierung seines eigenen Aufwandes eine Frist zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege setzen.

3. Kopien der Abrechnungsbelege
Ebenfalls am 13.09.2006 hat der BGH entschieden, dass die Übersendung einiger Belegkopien aus Gefälligkeit durch den Vermieter kein Recht des Mieters begründet, weitere Kopien von Abrechnungsbelegen zu erhalten (AZ.: VIII. ZR 71/06).

4. Belegkopien II
Mit Urteil vom 21.09.2006 hat das Amtsgericht Mainz (AZ.: 86 C 149/06) entschieden, dass dann jedenfalls der Mieter einen Anspruch auf Belegkopien hat, wenn der Vermieter dem Mieter die Zusage gegeben hat, auf Verlangen entsprechende Kopien von Abrechnungsbelegen zur Verfügung zustellen. Eine entsprechende Vereinbarung kann ihm Mietvertrag getroffen werden, kann aber auch später mündlich oder schriftlich erfolgen. Ist im Mietvertrag keine Regelung getroffen, wird dem Mieter aber eine entsprechende Zusicherung gegeben, so handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, aus dem heraus der Mieter die Kopien von Abrechnungsbelegen verlangen kann.